Trung Quốc và tiêu chuẩn nhà ở mới

Tiêu chuẩn mới có mục đích nâng cao điều kiện sống, bao gồm môi trường sống, không gian xây dựng, kết cấu, môi trường trong nhà và thiết bị xây dựng. 

Các hướng dẫn cập nhật đặt ra yêu cầu cao hơn về tiêu chuẩn xây dựng như chiều cao trần nhà, lối vào thang máy, thông gió, tiếp cận ánh sáng mặt trời tự nhiên và cách âm, cung cấp khuôn khổ rõ ràng hơn để xây dựng những ngôi nhà chất lượng tốt hơn.

Trong một chiến lược lớn

Nhìn qua thì thời điểm ban hành luật nhà ở chất lượng trong thời kỳ thị trường bất động sản suy thoái có vẻ không hợp lý lắm khi các công ty phát triển địa ốc phải tốn thêm chi phí, nhưng từ góc nhìn chiến lược thì đây là một phần trong chính sách "phát triển chất lượng cao" của Trung Quốc. 

Tại Đại hội Đảng Cộng sản Trung Quốc lần thứ 19 năm 2017, Chủ tịch Tập Cận Bình đã nhấn mạnh nền kinh tế nước này đang chuyển đổi từ giai đoạn tăng trưởng nhanh sang giai đoạn phát triển chất lượng cao. Khái niệm "phát triển chất lượng cao" bắt đầu được nhấn mạnh kể từ đó, trở thành chủ đề trung tâm trong hoạch định chính sách kinh tế.

Việc theo đuổi phát triển chất lượng cao của Trung Quốc trải dài trên nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, từ sản xuất thông minh, phát triển vật liệu mới, nâng cao chất lượng sản phẩm và thương hiệu, đầu tư mạnh vào nghiên cứu và phát triển công nghệ, thúc đẩy đổi mới trong các lĩnh vực như AI, 5G, công nghệ sinh học và xe năng lượng mới, cho đến chuyển đổi sang các nguồn năng lượng sạch hơn, cải thiện hiệu quả năng lượng và phát triển công nghệ năng lượng tái tạo, nông nghiệp, dịch vụ, bảo vệ môi trường, phát triển đô thị và nông thôn.

Tóm lại, quan điểm dân gian "ăn cơm Tàu, ở nhà Tây" rồi sẽ có ngày trở thành "ăn cơm Tàu, ở nhà Tàu luôn". Tháng 3 vừa rồi, lần đầu tiên cụm từ "nhà ở chất lượng" được nêu trong báo cáo công tác của Chính phủ Trung Quốc ở lưỡng hội, cuộc họp thường niên của cơ quan lập pháp và cơ quan cố vấn chính trị hàng đầu Trung Quốc. 

Báo cáo của Thủ tướng Lý Cường định nghĩa thuật ngữ này là các bất động sản ưu tiên sự an toàn, tiện nghi, bền vững và công nghệ thông minh ở mọi giai đoạn phát triển, từ xây dựng đến bảo trì.

Các tiêu chuẩn mới sẽ thay đổi cách chủ đầu tư địa ốc ở Trung Quốc tiếp cận việc xây dựng nhà ở, chuyển trọng tâm từ vị trí sang ưu tiên chất lượng và sự thoải mái để thu hút người mua. 

Một thay đổi đáng chú ý là chiều cao trần nhà tối thiểu cho một bất động sản nhà ở đã được nâng từ 2,8 lên 3m. Ngoài ra, quy định mới cũng giải quyết các vấn đề như khả năng tiếp cận, với các yêu cầu về lối vào dành cho xe lăn và cửa ra vào rộng hơn, tòa nhà mới có bốn tầng trở lên phải có thang máy, thay vì bảy tầng như cũ. 

Tiêu chuẩn mới cũng ưu tiên sự an toàn, thoải mái, tính bền vững về môi trường và tích hợp công nghệ, yêu cầu cải thiện khả năng cách âm cho tường và sàn, tăng chiều rộng cửa để dễ đi lại hơn và tăng lan can ban công để tăng cường an toàn.

Bằng cách thiết lập một bộ hướng dẫn và tiêu chuẩn rõ ràng, Chính phủ Trung Quốc đặt mục tiêu đảm bảo rằng nhà ở trong tương lai đáp ứng được nhu cầu và nguyện vọng đang thay đổi của người dân. 

Các tiêu chuẩn mới cũng tính tới tình trạng biến đổi khí hậu theo vùng bằng cách chỉ định lắp đặt cơ sở sưởi ấm hoặc không gian cho các cơ sở như vậy ở các vùng lạnh, đảm bảo rằng sự thoải mái của cư dân được duy trì bất kể nhiệt độ bên ngoài. 

Ngoài ra, mỗi căn hộ mới hiện phải có ít nhất một phòng ngủ hoặc phòng khách nhận được ít nhất một giờ ánh sáng mặt trời tự nhiên vào ngày đông chí, trong khi cách âm phải đạt hơn 50 decibel so với 45 decibel trước đây.

3 giai đoạn phát triển nhà ở

Về mặt chi phí, chủ đầu tư Trung Quốc sẽ cần tối ưu quy trình thiết kế và xây dựng khi chi phí sẽ cao hơn. Điều này có khả năng gây thêm áp lực cho các doanh nghiệp vốn đang phải vật lộn với vấn đề về dòng tiền. 

Guo Zhichao, kỹ sư kiểm soát rủi ro tại một công ty bất động sản nhà nước, nói với trang Sixth Tone rằng việc tăng 10cm chiều cao từ sàn tới trần có thể làm tăng chi phí xây dựng thêm 3%, trong khi tiêu chuẩn cách âm mới sẽ làm tăng khoảng 200 nhân dân tệ cho mỗi mét vuông.

Theo Sixth Tone, nhà ở dân dụng tại Trung Quốc đã trải qua ba làn sóng xây dựng. Làn sóng thứ nhất, điển hình là căn hộ hình ống được chính phủ hoặc các doanh nghiệp do nhà nước hậu thuẫn xây dựng trước năm 1990 cho công nhân, thường không có bếp và phòng tắm riêng, mà phải dùng chung cả tầng. 

Sau năm 1990, khi kinh tế Trung Quốc phát triển nhanh chóng, nhà ở chuyển dịch sang kiểu đầy đủ tiện nghi hơn do chủ đầu tư tư nhân xây dựng. 

Hoạt động này càng mạnh mẽ khi từ năm 1992, chính quyền Trung Quốc dần chuyển hệ thống phân phối nhà ở phúc lợi thời bao cấp sang trợ cấp tiền nhà trong tiền lương. Thị trường bất động sản tư nhân bắt đầu khởi sắc. Tuy nhiên, những dự án này vẫn thiếu cảnh quan, không có thiết kế chu đáo và quản lý kém.

Năm 2006, Văn phòng Tổng hợp Quốc vụ viện Trung Quốc đã thông qua ý kiến của chín bộ, ngành (bao gồm Bộ Xây dựng), trong đó nhấn mạnh nhu cầu xây dựng nhà ở thương mại vừa và nhỏ để bán với giá thấp hoặc trung bình. 

Các chính sách này được coi là phản ứng của chính phủ với nhu cầu nhà ở ngày càng lớn của cư dân thành thị có thu nhập tăng lên, nhưng vẫn còn thấp. Số lượng hơn chất lượng.

Làn sóng thứ ba từ năm 2009 đến năm 2014 là khi chủ đầu tư có những cải tiến đáng kể như kết hợp bãi đậu xe ngầm, không gian xanh và tiện nghi chung. Tuy nhiên, những dự án này có xu hướng gặp phải tình trạng giao thông kém, bảo trì không đầy đủ và những thách thức khác.

Đại diện Tổng công ty Xây dựng nhà nước Trung Quốc (CSCEC) nói với tờ báo tài chính Yicai rằng công ty đã xác định được 172 nhu cầu dựa trên hơn 60.000 cuộc khảo sát cư dân và phản hồi của khách hàng trong 5 năm qua. 

Những nhu cầu này đã được tinh chỉnh thành 101 nhu cầu cốt lõi có mức độ ưu tiên cao, giải quyết hơn 95% các điểm khó khăn của cư dân, được phân loại theo tính cấp bách và tần suất.

Những nhu cầu cốt lõi của cư dân bao gồm các vấn đề như "ngập khi mưa lớn", "lan can ban công quá thấp, gây rủi ro về an toàn", "ánh sáng yếu ở hành lang", "lo ngại về bảo mật dữ liệu và quyền riêng tư với hệ thống nhà thông minh", "vết nứt trên tường", "lưu thông không khí trong nhà kém", "tiêu thụ năng lượng cao trong hệ thống sưởi ấm và làm mát" và "thời gian chờ thang máy lâu".

Từ "an cư" đến "hảo cư"

Việc ban hành tiêu chuẩn quốc gia mới của Trung Quốc là để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về môi trường nhà ở chất lượng cao hơn, được thúc đẩy bởi sự phát triển kinh tế và xã hội nhanh chóng. Khi mức sống và năng lực công nghệ ở Trung Quốc tăng tiến không ngừng thì kỳ vọng về sự thoải mái, an toàn và tính bền vững của nhà ở cũng tăng theo.

Bộ luật xây dựng nhà ở mới được kỳ vọng sẽ mở ra làn sóng phát triển bất động sản thứ tư, chuyển đổi "nhà chất lượng" thành các tiêu chuẩn định lượng được rõ ràng. 

Theo Nhân Dân Nhật báo, trong khi các tiêu chuẩn này là bắt buộc với công trình xây dựng mới, ông Nghê Hồng, bộ trưởng Nhà ở và Kiến thiết đô thị - nông thôn Trung Quốc, nhấn mạnh cũng cần nỗ lực nâng cấp các công trình cũ để đáp ứng quy định đã sửa đổi.

Trong suốt phần lớn năm 2024, thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục suy yếu. Ba quý đầu năm 2024, hoạt động xây dựng nhà ở mới, doanh số bán và giá cả đều sụt giảm, vì người mua vẫn thận trọng và chủ đầu tư chưa vượt qua được cú sốc thanh khoản. 

Chính phủ cũng đã công bố một loạt biện pháp chính sách toàn diện nhằm khôi phục niềm tin của thị trường và hỗ trợ ổn định kinh tế nói chung.

Theo Nhân Dân Nhật báo, Trung Quốc đã cấp phép cho 56.000 dự án năm ngoái có mục đích cải tạo các cộng đồng dân cư đô thị hiện hữu, bổ sung hơn 25.000 thang máy vào các tòa nhà hiện có và xây dựng 2.254 cơ sở chăm sóc người cao tuổi. 

Truyền thông Trung Quốc ghi nhận thị trường bất động sản đang cho thấy dấu hiệu phục hồi vào đầu tháng 5 vừa qua, với doanh số bán nhà mới và giao dịch nhà cũ đều tăng, một phần do nhu cầu về nhà ở chất lượng cao tăng cao do các tiêu chuẩn quốc gia mới được ban hành.■